Apport personnel :
Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d'emprunteur. Ce terme recouvre l'ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières.
Les banquiers généralistes ou les établissements financiers spécialisés sont à la recherche active de nouveaux clients emprunteurs. Pour autant, leurs motivations dans ce domaine peuvent être sensiblement différentes et leur définition d'un bon profil d'emprunteur peut l'être également.
Le prêt à taux zéro :
Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques lors d'une demande de prêt immobilier
Le prêt accession sociale (PAS) :
Le Prêt à l'Accession Sociale est intéressant car il ouvre droit sous certaines conditions à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) et est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies.
Plan d'Epargne Logement (PEL) et Crédit d'Epargne Logement (CEL) :
Le compte épargne logement (CEL) et le plan épargne logement (PEL) : deux solutions d'épargne pour acquérir votre logement dans de meilleures conditions. Compte épargne logement ou plan épargne logement : ils vous serviront d'apport personnel lors d'un prêt immobilier.
Le Prêt 1 % logement :
Le prêt 1 % logement, aussi appelé prêt 1 % employeur car lié au fait d'être salarié dans une entreprise de plus de 20 salariés, présente des nombreux avantages. Le 1 % logement (ou 1 % employeur), ce sont aussi des avantages pour la location...
Le prêt achat - revente, dit prêt relais :
Le principe de base du prêt relais est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt relais dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.
La plupart du temps votre acquisition ou votre construction doit être financée à l'aide de plusieurs prêts afin de profiter aux mieux des prêts à taux réduits auxquels vous pouvez prétendre :
Prêt à taux zéro
Prêt 1% logement
Prêt Epargne Logement
Prêt familial
Pour compléter votre enveloppe financière, vous avez également recours à un prêt principal.
Les durées de ces prêts sont toutes différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de votre budget familial puisque vos échéances mensuelles ne seront pas constantes. Afin de lisser votre mensualité, les banques proposent un prêt à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du prêt multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de vos autres prêts, de vos autres mensualités et de votre capacité de remboursement
Ainsi, la mensualité du prêt multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste de vos mensualités.
Ce montage permet également, dans certains cas, de réduire la durée du prêt multipalier, et par conséquent de diminuer le coût total de votre financement.
Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Si besoin, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales. C'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective !
Les établissements spécialisés dans le financement immobilier ont fait un effort tout particulier sur les prêts relais, qui sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'établissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catégorie de prêt.
Les prêts relais sont des prêts personnalisés prennant en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires... Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.
Le prêt in fine :
Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures de Robien), l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :
avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt,
avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.
Le prêt pass-travaux : Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez demander un prêt pass-travaux pour financer certains travaux de votre logement.
Les propriétaires peuvent financer avec le prêt pass-travaux, pratiquement tous les types de travaux visant à une amélioration de leur résidence principale. Il peut s'agir de travaux visant à une mise aux normes d'habitabilité, à des économies d'énergie, à une amélioration de l'habitat. Il peut s'agit également de travaux prioritaires sur le bâtiment, de dépenses d'entretien et de revêtement de surfaces, d'extension...
Les locataires peuvent financer les travaux qui sont à leur charge en tant que locataire. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations à la charge des locataires et qui seront donc finançables au titre du prêt pass-travaux.
Ces réparations et entretiens sont listés ci-dessous :
Les revêtements des murs et plafonds. Il appartient au locataire de les maintenir en bon état de propreté
Les moquettes, parquets et autres revêtements du sol doivent être régulièrement nettoyés.
Fenêtre et portes. Le locataire doit remplacer les vitres détériorées ou les systèmes d'ouverture et de fermeture. S'il a perdu les clés, il doit les remplacer.
Electricité, gaz et eau. Le locataire doit remplacer les interrupteurs, les joints des canalisations d'eau, les tuyaux de raccordement des canalisations de gaz, les flexibles de douche. Il doit aussi veiller à assurer l'entretien des conduits d'évacuation (ramonage)...
La liste fixée par le décret du 26 août 1987 n'est pas exhaustive et, selon les circonstances, toute menue réparation d'entretien peut être aussi mise à la charge du locataire.
Les subventions ANAH :
L'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) attribue des subventions aux propriétaires qui réalisent des travaux d'amélioration dans leur logement.
En 2002, 178 400 logements ont bénéficié d'une aide de l'ANAH dont 30 000 étaient vacants et ont été remis sur le marché. Le montant global de subventions a atteint 456 M€ ; ces aides ont générés 2 355 M€ de travaux !
Les travaux qui permettent de bénéficier d'une subvention de l'ANAH sont les suivants :
Travaux destinés à l'amélioration de la sécurité, de la salubrité, ainsi que ceux destinés à favoriser les économies d'énergie et l'isolation acoustique.
Travaux relatifs à l'isolation ou l'élimination de matériaux contenant de l'amiante.
Travaux préventifs ou curatifs de traitement de immeubles contre les termites ou autre insectes xylophages.
Ces aides ne sont accordées que pour des logements achevés depuis plus de 15 ans au 1er octobre précédant la date de la demande. Après les travaux, le propriétaire s'engage à louer le logement pour une durée minimum de 10 ans.
Dans le cadre de loyers libres, le montant la subvention est au minimum égale à 20 % du montant des travaux. Cependant dans certains cas, le montant de la subvention peut être supérieur.
Le montant des subventions varie en fonction de la zone géographique de l'immeuble. Les conditions d'attribution de ces subventions dépendent de l'état d'occupation du logement : soit le propriétaire y habite (propriétaire occupant), soit il le loue ou compte le louer après travaux (propriétaire bailleur).
Le prêt Paris logement 0 % (prêt Paris zéro %) :
Le 1er mars 2004, la ville de Paris a mis en place le Prêt Paris Logement 0 %, un prêt à taux zéro, dans le but d'aider les ménages parisiens à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.
L'objectif affiché de ce nouveau dispositif est d'inciter les ménages à accéder à la propriété à Paris plutôt qu'en banlieue.
Le montant de ce crédit Paris Logement 0%, remboursable en 15 ans, s'élève à 24 200 € (contre 22 000 € avant) pour une personne seule et 39 600 € (contre 36 000 € avant) pour un ménage d'au moins 2 personnes. Ce montant est le même pour tout type d'opération (neuf ou ancien, avec ou sans travaux).
